以往各類房網(wǎng)里，總會言之鑿鑿的以住宅壽命30年、50年等結論來證明擁有房產(chǎn)的荒謬，而且這種言論到現(xiàn)在沒人能合理反駁。的確，有關的規(guī)范已經(jīng)說得很清楚了：普通民用建筑就是按照50年壽命設計的。

房子壽命只有30年的話，你按揭30年是買了一堆垃圾？房子壽命只有50年的話，即便現(xiàn)在擁有了，也不能留給下一代咯？

而很有趣的是，50年壽命的房子使用期竟然是70年，這就更增添了住宅壽命的神秘感，于是很多人開始不相信自己住的房子了，再加上不斷的看到房子開裂、室外路面下沉等，買家更加恐慌，一起聲討這些“豆腐渣工程”。

然而，事實是這樣嗎？

當然不是，今天俺可以肯定的告訴大家，砼框架剪力墻高層住宅的平均壽命是300年以上，砼框架多層住宅的平均壽命是1000年以上，砼框架別墅的平均壽命是10000年以上。驚呆了嗎！

一、影響結構壽命的究竟是什么？

1、設計標準參考的臺風和地震頻度和強度。

通常按照50年一遇的臺風和50年一遇的地震。這些氣象局基本上有上百年的記錄，按照這些歷史上曾經(jīng)發(fā)生過的大臺風和大地震來考慮結構風荷載和地震荷載標準。這也就是為什么不同地方的結構設計是不同的，深圳的一棟高層是不能原設計移植到北京的，因為北京的地震設防級別高，設計需要加強。

現(xiàn)在大家知道房子壽命50年和100年的來歷了吧。有人要問，為何沒有1000年一遇的標準，答案是，人類歷史上根本無法統(tǒng)計那么遠的。

而事實上，50年和100年的標準也是西方科學幫助統(tǒng)計的，當然部分也來自于中國古代對地震的文字描述，現(xiàn)代人為了制定標準而必須在有限的資料中，不斷假定和推斷。

因此，50年和100年壽命的房子并非指能用這么長時間。

以地震為例，僅僅指統(tǒng)計資料表明歷史上以50年或100年為時間段，所發(fā)生的最大地震，而這個最大地震可以推測它的強度，最后應用于結構設計標準。在某些地方，從人類歷史上就沒有發(fā)生過地震，那么就基本上可以不用考慮抗震了，或者按照最低抗震來保守設計。

同樣，50年使用期也并非指你一定能用50年，因為50年一遇的地震統(tǒng)計本身就是有限經(jīng)驗，沒準房子剛蓋好，就出現(xiàn)千年一遇的10級地震，那所到之處普通建筑基本就垮了。

而震中所在，什么都剩不下來。不是你的房子沒按50年抗震設計，而是千年一遇的地震恰好出現(xiàn)在你的50年中。

2、混凝土碳化引起鋼筋銹蝕。

正常情況下，鋼材在被混凝土包裹，是永不會生銹的，部分出土的千年古劍并非含有什么特殊元素，僅僅因為沒有空氣，不能發(fā)生氧化作用。而混凝土自然條件下，比巖石更耐久，更加穩(wěn)定。

只要不是劇烈的溫差和腐蝕，混凝土保存幾千年是沒問題的。

但本人親見過使用20年的廠房，因為使用了海砂，其中的氯離子滲透作用，導致鋼筋銹蝕，幾乎10幾年房子就壞了。

當然也不是不可救藥，現(xiàn)代加固補強的措施可以做到哪里壞就修哪，只是對于高層建筑來說，如果主要受力構件大面積受損，修復費用太高，不如炸掉重來，這也就是影響房子壽命的主要因素了。

那么，混凝土碳化是什么意思呢？

大家知道鋼筋外面有一層混凝土，很薄大約20~25毫米（樓板要更薄些），當混凝土碳化反應（二氧化碳與氫氧化鈣作用）超過了這個保護層，鋼筋就要銹蝕了了，原理如下:

水泥在水化過程中生成大量的氫氧化鈣，使混凝土空隙中充滿了飽和氫氧化鈣溶液，其堿性介質(zhì)對鋼筋有良好的保護作用，使鋼筋表面生成難溶的Fe2O3和Fe3O4，稱為純化膜。碳化使混凝土堿度降低，當碳化超過混凝土的保護層時，在水與空氣存在的條件下，混凝土對鋼筋的保護作用就會減弱，鋼筋開始生銹。

一般來說，混凝土碳化不會直接引起其性能的劣化，而且對于素混凝土，碳化還具有提高混凝土耐久性的效果；

但對于鋼筋混凝土來說，碳化會使混凝土的堿度降低，同時增加混凝土孔溶液中氫離子的數(shù)量，導致鋼筋銹蝕。

因此，這層混凝土保護層至關重要，越厚結構越耐久。

所以，一個好的施工隊伍能很好的控制保護層厚度，不會讓誤差超過標準。但差的施工隊伍就難保了，可能保護層厚的厚，薄的薄，影響壽命。但是，從各種資料反應，由于施工隊伍差引起的保護層偏差往往是隨機分布的，即不會出現(xiàn)所有的柱子和梁板全都保護層偏小，因此，修補也容易，直接用環(huán)氧樹脂就搞定了。

退一步說，即使保護層不夠，也沒大問題，這與海砂中的氯離子不同，那是另一種腐蝕介質(zhì)。

回到碳化速度中來，究竟空氣中的二氧化碳要多久能完成保護層的全碳化失去保護呢？

各種資料的結論是不同的，有的說1萬多年，有的說幾千年，當然保守的也有說幾百年的，我們無從考證，我們只知道，自從水泥和混凝土發(fā)明至今，確實沒見過它們失去過壽命。

3、建筑物的基礎壽命。

據(jù)研究，混凝土基礎壽命將低于建筑本身壽命。這是因為基礎長期浸泡在水中，可能受到酸堿作用。

雖然設計中，對天然基礎加強了保護層的厚度（很多地下室底板保護層厚度是5~10厘米），但這僅限于天然基礎受力的結構。問題是：高層建筑大都采用樁基礎。

而樁基礎本身因施工原因，混凝土不如地上結構致密，更容易受到腐蝕。這里就不展開一一說了，因為樁基礎分很多種，文章結尾會直接講結論的。

砼框架剪力墻高層住宅的平均壽命是300年以上，砼框架多層住宅的平均壽命是1000年以上，砼框架別墅的平均壽命是10000年以上。

真的天長地久了。

二、除了結構壽命，建筑本身還有那些壽命問題？

挑主要的說吧。自己房子里的裝修都會換，就不提了。

管道：15年~50年

防水：10年~15年

電梯：15年~20年

外墻裝修：15年~20年

這幾樣東西，需要特別提醒一下?；旧?8年以后的房子主管道都沒有埋在砼里的了，因此維修容易，更換也容易。防水主要是屋面和外墻，大修的時候可以處理，施工質(zhì)量只要不差到幾年就壞了，本體維修金基本上都夠。電梯可能是主要問題，好在現(xiàn)在電梯便宜很多了。

目前住宅的這些維修問題，主要還不是工程質(zhì)量問題，恰恰是，真的要更換的時候，業(yè)主們意見未必統(tǒng)一，不逼到家家漏水、全部電氣短路、出現(xiàn)電梯事故才知道要處理。事實上，如果小區(qū)內(nèi)意見一致，每人湊個幾千塊，本體金不夠的問題就解決了。

退一萬步說，把房子炸掉重建也不過每平米2000塊。

說了這么多，不知道大家清楚了沒有。簡單的說結論吧。木結構的房子都能用幾百年，磚石結構的上千年的到處都是，而鋼筋混凝土結構的房子的壽命近乎無限。

來源：天涯